En qué consiste el fondo de puesta en marcha

Muchos de quienes compran una vivienda nueva se preguntan si procede o no que la inmobiliaria cobre un cierto monto para formar un fondo de puesta en marcha Por Pelayo Valenzuela Irarrázaval. Socio de la oficina Alliende y Cía., abogado de la Universidad Católica y magister en administración de empresas de la Universidad Adolfo Ibáñez

20/Jun/2009

Algunos clientes han consultado respecto de la procedencia de un cobro extraordinario que ciertas inmobiliarias les realizan denominado ‘fondo de puesta en marcha’, con ocasión de la entrega de sus departamentos nuevos. ¿Es legal este cobro?
Al respecto les indico lo siguiente: si dicho cobro consta o fue advertido en el cierre de negocios, promesa de compraventa u otro documento similar, o bien, consta en el correspondiente reglamento de copropiedad, no veo impedimentos ni reparos legales al respecto.
Recuerde que es muy importante informarse y leer oportuna e íntegramente los documentos relacionados con la compra de un inmueble, tales como, cierre de negocios, promesas y reglamento de copropiedad.
Sin perjuicio de lo anterior, también es importante hacer presente que, en mi opinión, la administración no debe destinar los recursos obtenidos bajo ese concepto, a cubrir los gastos comunes del edificio, ya sean éstos, ordinarios o extraordinarios.
Los copropietarios tienen el legítimo derecho a solicitar a la administración que ésta les rinda cuenta de los fondos que administra en nombre de la comunidad, y que en dicha administración no infrinja las normativas contenidas en la ley o en el reglamento de copropiedad relativas al uso de los fondos de la comunidad.
Al respecto, debemos tener presente tres consideraciones importantes:

Las inmobiliarias no están exentas de pago de los gastos comunes. Efectivamente, en su carácter de propietarias respecto de aquellos departamentos aún no vendidos, el artículo 4º de la ley de copropiedad las obliga a contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.


La circunstancia de encontrarse un departamento desocupado, no exonera a ningún copropietario del pago de los gastos comunes que les correspondan en conformidad al reglamento de copropiedad.


Conforme al artículo 7º de la ley de copropiedad, el fondo de reserva tiene por objeto atender la reparación de los bienes de dominio común, en circunstancia que estos gastos no debieran presentarse durante los primeros años de un edificio, considerando la garantía legal de las construcciones. En otras palabras, la administración no debería utilizar dicho fondo para reparar bienes cuando ello le corresponda a la inmobiliaria.

En síntesis, aún cuando estimo procedente dichos cobros —siempre que se haya advertido y pactado oportunamente con los copropietarios o bien ellos consten en el correspondiente reglamento de copropiedad—, también considero fundamental que la administración rinda cuenta detallada a la comunidad respecto del destino que les dan a tales recursos.
Lo anterior, puesto que dichos fondos no pueden ni deben ser utilizados para pagar los gastos ordinarios o aún extraordinarios de la comunidad.
En este sentido, los copropietarios tienen el derecho y el deber de informarse respecto del uso y destino de los recursos de la comunidad. Si ello no ocurre y la administración se niega a rendir cuenta, la ley provee los medios para obtener de parte de los administradores la cuenta de su gestión.
Por último, si los copropietarios no están conformes o estiman inapropiadas algunas disposiciones del reglamento de copropiedad, es importante recordarles que el artículo 30º de la ley de copropiedad, les confiere la oportunidad de modificarlo, una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo.
En efecto, una vez alcanzado dicho porcentaje de ventas, el administrador deberá convocar a asamblea extraordinaria, la que deberá pronunciarse respecto a la mantención, modificación o sustitución del reglamento de copropiedad. Asimismo, la ley también les confiere la oportunidad de revocar o ratificar al administrador a través de las asambleas de copropietarios.
Para mayor información del autor: www.alliendeycia.cl