Inversiones en inmuebles: rentabilidad segura

Hoy se presenta una oportunidad única para la compra de terrenos y de viviendas DFL-2 nuevas. Hay una interesante oferta, a precios que difícilmente volverán a presentarse. Pero para que el negocio sea bueno, hay que saber dónde comprar.

20/Jun/2009

La volatilidad que sufren los mercados en épocas de crisis resulta confusa para los inversionistas. No se sabe en qué invertir, si en la bolsa de valores, en bonos, en depósitos a plazo, en fondos de inversión o en fondos mutuos. En estas condiciones es cuando aprendemos la lección de lo prudentes que debemos ser al invertir nuestros ahorros, y lo conveniente que es diversificar y minimizar el riesgo.
En este período de incertidumbre, invertir en bienes inmuebles es muy recomendable, tanto por cuanto se trata de una forma segura de invertir, como por cuanto permite aprovechar una serie de ventajas tributarias, cuando se trata de viviendas DFL-2 nuevas.
La pregunta clave es dónde conviene hacer este tipo de inversión. Existe un paradigma en este rubro que dice —y se repite como la regla básica— que lo primordial es ‘ubicación, ubicación y ubicación’.

Pero, cuidado, no siempre lo que parece ser una buena ubicación puede resultar una buena inversión. Y es que detrás de un buen emplazamiento pueden existir externalidades negativas o afectaciones que impiden efectuar el desarrollo que se pretende u obtener una rentabilidad segura.
Tampoco una aparente ‘mala ubicación’ puede que resulte ser una mala inversión. Donald Trump rompió esta regla desarrollando exitosos proyectos en zonas en que nadie daba un peso por desarrollarlas para inversión. Por tanto, cuando vamos a colocar los huevos en esta canasta, es importante asesorarnos con profesionales expertos en el tema.

 
El suelo urbano es un bien escaso que, por diferentes presiones en su demanda, va adquiriendo una plusvalía casi de forma natural. Sin embargo, esta ganancia de valor se obtiene con mayor facilidad en aquellos sectores consolidados que tienen mayor proyección de desarrollo, y donde se reúnen condiciones que favorecen un desarrollo permanente: equipamiento integral, urbanización y servicios de calidad, áreas verdes bien preservadas, servicios de seguridad municipal eficientes, etc.
Pero, estas condiciones no siempre son suficientes, porque también dependerán de la normativa urbana que regula la ordenanza, del entorno inmediato (puede ser bueno, cuando estamos criando niños, estar cerca de los colegios, pero no tenerlos como vecinos). También nos ayudará estar bien informados de los proyectos que afectarán —positiva o negativamente— el sector en que estamos interesados en invertir. Así, por ejemplo, el anunciado tren ligero de Vitacura o el Metro hasta la plaza de Maipú claramente aumentarán el valor las propiedades más cercanas a los ejes de sus recorridos.
En materia de viviendas, hoy se presenta una oportunidad única para la compra de viviendas DFL-2 nuevas. En el Gran Santiago y en regiones nos encontramos con una interesante oferta del stock, a precios que difícilmente volverán a presentarse.
En efecto, en el Gran Santiago tenemos que hoy existe un stock cercano a las 45.000 viviendas nuevas, de las cuales aproximadamente un 45% está concentrado en las comunas de mayor plusvalía, como son Providencia, Santiago, Las Condes y Vitacura. La crisis ha provocado una contracción de la venta, obligando a las inmobiliarias a bajar los precios a nivel de costo, lo que representa una gran oportunidad de mercado.
Además, existen una serie de beneficios asociados a las viviendas tipo DFL-2 (las que no superan los 140 metros cuadrados edificados), que es donde se concentra la mayor cantidad del stock disponible, y que se resumen en: exención en el impuesto territorial, beneficios tributarios relacionados con el impuesto a la herencia, rebaja de impuestos y arriendo libre de impuestos.
El alto stock que mantienen las inmobiliarias ha hecho activar una serie de ofertones, en los que se vende casas y departamentos al costo, lo que sumado a las convenientes tasas de créditos hipotecarios, claramente representan una excelente oportunidad de inversión, que difícilmente se repetirá.